Le journal La Presse publiat hier trois articles sur l'industrie du camping au Québec. Il n'y est pas question des centres naturistes, mais l'information et les chiffres permettent de mieux comprendre pourquoi il ne se crée plus de centres naturistes et pourquoi la transition est si difficile quand les centres existants changent de mains.

C'est un peu long, mais c'est très intéressant;


1. Le camping plus populaire que jamais

Le camping est en excellente santé au Québec. Les campeurs sont plus que jamais au rendez-vous et de nouveaux acteurs veulent en tirer profit. Tour d'horizon d'une industrie d'un demi-milliard qui respire le bon air.

«C'est une 72, y'a encore la plaque rouge en arrière!»

Maurice Latraverse est le doyen des campeurs du Domaine de Rouville, le méga-camping de près de 2000 sites niché près du mont Saint-Hilaire, à Saint-Jean-Baptiste de Rouville. Cela fait 51 ans qu'il y passe ses étés. Sa roulotte de 1972, qu'il nous montre avec fierté, n'a jamais bougé de l'emplacement qu'elle occupe.

Comme Maurice Latraverse est resté fidèle à son terrain, les Québécois sont restés en amour avec le camping à travers les années. Depuis 15 ans, le taux d'occupation des emplacements progresse, même si leur nombre a augmenté de 40%. Les campeurs sont donc de plus en plus nombreux.

Même que dans les régions les plus rapprochées de Montréal (Montérégie, Laurentides, Lanaudière, Cantons-de-l'Est), l'offre ne suffit pas à la demande, particulièrement pour les emplacements saisonniers.

Le Domaine de Rouville, tout près de la métropole, représente bien le succès du camping auprès des Québécois. Convaincue par un voyageur américain d'implanter un camping sur la terre agricole qu'elle possédait, la famille Robillard a commencé l'aventure avec une cinquantaine de sites, en 1960. Elle en offre 1950 aujourd'hui, dont 1700 pour les campeurs saisonniers. À vue de nez, on peut estimer leur chiffre d'affaires à environ 4 millions, pour six mois d'activité.

Le camping est le plus gros du pays, affirme le copropriétaire Luc Robillard, qui nous fait visiter le domaine à bord d'une voiturette. Il est question de 4000 campeurs, et de 1000 à 2000 visiteurs par jour.

C'est une communauté tissée serré, assure Luc Robillard. «Ce qu'il y a de plus important dans le camping, c'est ton voisin», lance Maurice Latraverse en pointant la roulotte du campeur d'à côté, à quelques pas de la sienne.

Les sites ont beau être rapprochés, le terrain est assez grand pour que bon nombre de résidants y circulent en voiturette de golf sur les terrains asphaltés. Il y en a 800 sur le terrain.

À l'entrée du domaine, un kilomètre de plages ceinture deux petits lacs. Un mini parc aquatique est bâti tout près.

«À une certaine époque, on voyait notre clientèle vieillir et on a réagi, raconte Luc Robillard. On a pris un virage famille.» Et les familles sont venues y établir leur résidence estivale. Les adultes qui travaillent n'hésitent pas à voyager matin et soir vers la métropole. Et selon M. Robillard, il y aurait un millier d'enfants dans son camping.

«Il y a de plus en plus de jeunes familles qui font du camping, souligne Simon Tessier, directeur général de Camping Québec. C'est rassurant pour l'industrie.»

Une industrie qui ne s'essouffle pas

Même pendant la récession, le camping a bien tenu le coup. Ça reste une activité de loisir peu coûteuse, note M. Tessier. «Et le camping a une influence positive sur l'équilibre psychologique des gens, récession ou pas», ajoute Luc Robillard.

Comme le camping a toujours la cote et que le Domaine de Rouville n'a pas vraiment de place pour de nouveaux clients saisonniers, la croissance est toujours dans les cartons de la famille Robillard. «Il y a de la place pour 1000 autres sites juste là», dit Luc Robillard, en pointant un vaste espace libre sur la terre familiale.

«N'est-ce pas déjà assez gros», demandons-nous à Luc et à sa mère Gertrude, qui a fondé le camping avec son mari Maurice. Les deux éclatent de rire. Ils se sont visiblement déjà posé la question.

«Tant que la complicité demeure et que les gens se sentent propriétaires de la place, on peut encore grandir. Il y a encore beaucoup de coopération et d'entraide sur le camping.»

Maurice Latraverse se rappelle la première année du Domaine de Rouville, quand les quelques dizaines de campeurs disposaient d'un seul lavabo pour tout le groupe. «C'était comme une petite famille, dit-il. Et l'esprit de famille est resté, même si c'est plus gros», assure-t-il, avant de retourner à son livre, dans le petit espace bien à lui de cette gigantesque agglomération saisonnière.

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Le camping au Québec

500 millions: Dépenses des campeurs incluant les ventes des véhicules récréatifs*

460 000: Campeurs adultes, dont 91 000 saisonniers*

865: Nombre de terrains de camping**

113 379: Nombre d'emplacements**

+ 7,2%:Augmentation de l'achalandage quotidien entre 2004 et 2009, surtout en raison de l'augmentation du nombre de saisonniers (+12%)

Note: Données les plus récentes; *2004 **2008

Source: Camping Québec, Ministère du Tourisme du Québec


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2. Un condo pour la roulotte

La popularité constante du camping et l'attachement des campeurs saisonniers à leur terrain ont permis à un petit groupe d'investisseurs estriens d'importer au Québec une nouvelle formule de propriété. Déjà répandu aux États-Unis, le « condo-camping » fait ses premiers pas au Québec.

Il y a cinq ans, un campeur et producteur agricole des Cantons-de-l'Est a attiré l'attention du notaire Henri Gérin, de Coaticook, sur un terrain de camping à vendre sur le bord du lac Massawippi. Les deux hommes se sont associés pour reprendre l'affaire selon une nouvelle formule. Ils ont acheté le terrain et l'ont découpé en lots qu'ils ont revendus aux campeurs saisonniers du site. L'expérience a été un succès, et les partenaires sont en train de transformer leur huitième camping québécois.

« C'est une formule parfois plus rentable que d'exploiter le camping », explique Henri Gérin, en entrevue à La Presse Affaires. L'investisseur peut faire de l'argent sur la revente des terrains, mais aussi en finançant lui-même les campeurs pour l'achat ou la location à très long terme des lots, selon le cas.

Au moins un autre groupe, en Outaouais, aurait adopté cette formule pour l'achat de camping. D'autres groupes voudraient se lancer, selon ce qu'on entend dans le milieu. Mais cela passe par un capital initial très important. Le promoteur ne peut pas financer son acquisition avec le terrain même s'il veut le revendre en lots.

« Et cette formule n'est applicable que dans les campings de très haute qualité, avertit Henri Gérin. Ça passe par l'appartenance très élevée des campeurs à leur terrain de camping. » De tels campings sont très difficiles à dénicher.

En 2010, M. Gérin et ses partenaires ont trouvé le Camping Belle-Vue, situé sur les berges du Saint-Laurent, à Sainte-Croix-de-Lotbinière. Il y a là plusieurs sites directement face au fleuve, une descente de bateau, la possibilité de faire du kayak de mer et des terrains de tennis et de croquets de haute qualité. Bref, un terrain spécial avec des atouts que les campeurs ne peuvent pas trouver ailleurs. Si le terrain ne sortait pas de l'ordinaire, les campeurs n'adhéreraient pas au concept, croit M. Gérin. Ils iraient ailleurs.

M. Gérin et son groupe tentent d'offrir aux campeurs saisonniers le même prix annuel qu'ils payaient auparavant. À la différence qu'une fois qu'ils ont payé la totalité du prix du site (certains étendent les paiements sur 20 ans), il ne leur reste à payer que les frais de copropriété, comme dans un condo.

Une certaine réticence

Comme n'importe quel changement, la transformation d'un terrain conventionnel en camping-condo amène une certaine résistance.

Selon Conrad Breton, campeur et gestionnaire de Belle-Vue au nom de l'association des propriétaires, ce n'est pas une formule que les résidants souhaitent nécessairement. Au lieu qu'un propriétaire unique gère le terrain jour après jour, avec tous les petits problèmes que cela implique, cela revient en fait à une association de campeurs. Mais plusieurs n'ont pas envie d'avoir de telles responsabilités d'administration.

« À première vue, les campeurs sont réticents, concède Henri Gérin. La ligne est extrêmement mince entre l'acceptation et le refus. Il faut que le projet soit extrêmement bien ficelé, autant sur le plan légal que comptable. » Environ 260 des 290 campeurs de Belle-Vue ont accepté de sauter dans le train dans les 60 premiers jours, affirme M. Gérin.

Le modèle de condo-camping est basé sur l'occupation presque complète par les saisonniers. Dans les campings transformés par M. Gérin, il n'y a pas d'emplacements pour les voyageurs, sauf quelques-uns à Belle-Vue.

« Si le phénomène grandit, il va manquer de terrains pour les voyageurs, note Simon Tessier, directeur général de Camping Québec. C'est assez nouveau, ça nous a pris par surprise. Il faut regarder ça aller. »

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3. Des places de camping devenues des placements

Il n'y a visiblement pas trop de 865 campings au Québec. Tandis que les campeurs sont plus que jamais au rendez-vous, le nombre d'emplacements ne suffit pas autour de Montréal, des campings doivent fermer pour laisser place à des quartiers résidentiels, et il est extrêmement compliqué d'en ouvrir des nouveaux. Résultat : la valeur des terrains existants grimpe, et des «chaînes» de l'extérieur du Québec commencent à acheter.

«Le business du camping est en excellente santé», affirme André Blain, courtier immobilier spécialisé dans la vente de terrains de camping chez Century 21. Tellement en santé, en fait, qu'il manque de places saisonnières autour de Montréal et Québec, soutient celui qui a vendu 140 terrains depuis 18 ans.

Le développement des banlieues n'aide pas. Dans les deux dernières années, un camping a fermé à Laval, et deux autres dans la région de Vaudreuil-Soulanges, pour laisser place à des développements domiciliaires. Et Camping Québec s'attend à voir d'autres terrains disparaître de la même façon.

De l'autre côté, bâtir un nouveau terrain de camping est un défi d'une énorme complexité. «Ç'a pris au-dessus de deux ans pour avoir toutes mes autorisations, le temps que les ministères se lancent la balle», rage Michel Dauphinais. Avec son frère, il a ouvert l'an dernier Le Dauphinais, un établissement tout neuf de 40 sites à Hemmingford. «Un peu plus, et je n'ouvrais pas de camping.»

«C'est très rare de voir un nouveau camping partir de zéro, souligne le directeur général de Camping Québec, Simon Tessier. C'est excessivement coûteux, et ça touche à tous les ministères. Ça prend beaucoup de permis et d'autorisations, et toute une ingénierie pour amener des services dignes d'un développement résidentiel.»

M. Dauphinais évoque un investissement initial de plus d'un million de dollars, compte tenu des plans de croissance déjà prévus. Sans compter le prix du terrain, dont la famille était déjà propriétaire. Les banques sont très frileuses. Simplement pour acheter un terrain de camping existant, elles exigent pour la plupart une mise de fonds de 40 %, ou des garanties équivalentes. Michel Dauphinais a finalement réussi à obtenir un appui total de 500 000 $ de Desjardins et de la Banque de développement du Canada, avec qui avait il déjà des relations d'affaires.

Au Domaine de Rouville, le plus gros camping au pays, le copropriétaire Luc Robillard fait aussi état des coûts très élevés. «Juste le terrain qu'on occupe (un peu plus de deux kilomètres carrés), ce ne serait plus achetable aujourd'hui.» Les infrastructures sont très coûteuses, ne serait-ce que pour répondre aux normes élevées. Un pavillon sanitaire coûte 250 000 $, et le camping devra débourser un million pour une nouvelle de filière de filtration d'eau. Luc Robillard évalue que chaque nouvel emplacement qu'il voudrait ajouter lui coûterait jusqu'à 9000 $ l'unité.

Bond de la valeur

Malgré les obligations et les dépenses, l'industrie est très rentable. Ce n'est pas pour rien que beaucoup de gens de 45 à 55 ans souhaitent acquérir un camping pour leur fin de carrière, question de ne travailler que six mois par année, note André Blain. Mais ça coûte de plus en plus cher. En 15 ans, le prix de vente des terrains est passé de 3 fois à 5 fois les bénéfices. Les prix que M. Blain a actuellement dans sa liste de propriétés varient entre 290 000 $, pour un terrain de 60 emplacements près de St-Georges-de-Beauce, à 1,6 million, pour les 160 sites du Camping de l'Estrie, près de Granby.

La majorité des campings privés sont des entreprises familiales. Or, un peu comme les terres agricoles, la forte prise de valeur empêche parfois les enfants d'acheter les actifs de leurs parents, observe Simon Tessier, de Camping Québec.

Un nouveau joueur de Calgary

Mais d'autres sont prêts à profiter de la bonne santé de l'industrie. Parkbridge Lifestyle Communities, de Calgary, a acheté un premier terrain de camping au Québec en février 2007 et en compte déjà sept (dont Alouette, à Saint-Mathieu-de-Beloeil), en plus de deux parcs de maisons mobiles. «Et on veut acheter d'autres terrains dès cette année», confirme la gérante régionale Sandra Pétrin, qui précise que Parkbridge ne souhaite pas changer la vocation des terrains qu'elle achète.

Simon Tessier a constaté l'entrée de ce gros joueur de l'Ouest sur le marché. «Dans la mesure où la société fait la promotion du camping, c'est OK, dit-il. Mais ce sont des entreprises québécoises qui passent en d'autres mains. Ça montre qu'il n'y a pas grand monde au Québec qui est capable d'acheter de grosses entreprises.»